本当にサクラじゃないってば!3244 サムティを斬る! 

世間の誰もが終わったと思っていたあの企画。

 

 

 

 

 おたくの持ち株どうなのよ?に

 

2件目の依頼が来たー\(^o^)/ 

 

 

 

 

まあ、正直二回目は無いかなと思ってましたよ。うん。

 

だって、自分の思い入れのある銘柄を斬られたい人ってなかなか

 

いないからね。

 

でも私の提唱している「持ち株の弱点を知りたい」という需要はある

 

とは思う。

 

なぜなら、弱点を知って損する事は無いから。

 

それに大抵は銘柄のメリットなんか調べつくしている訳だし、だからこそ

 

基本的に自分の保有銘柄に関しては盲目状態の人も多い(俺調べ)。

 

それでも斬られたいという事は、投資に対して真摯な心の現われでは

 

ないかと思っている。

 

ちなみに私は紳士です(美女限定)。

 

あ、始まる前に一言。

 

今回もサクラじゃないからね!ほ、本当だからね!(必死)

 

さて、依頼のあった銘柄を。

 

 

 

お名前 yukiguさん

銘柄 3244 サムティ

 

 

不動産関連ビジネス

 

 

 

 

 

なぜか視線がズレている気がする社長。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以下、yukiguさんより転載。

 

ヤリ手ジジイさん
それではサムティについて熱い思いを語らせて頂きます。
(そんなに思い入れはありませんが…w)

サムティは不動産賃貸事業と不動産分譲事業を中心に事業を展開している会社です。
2期前倒しで進捗している中期計画中長期経営計画「Challenge40」 が実現すれば、

2020年にはEPS300円以上で配当性向30%以上との事。
計画通りに行けば、3年後には1株配当90円以上になるので、配当利回り3%

まで買われたら、株価3000円になります。
第1Qの進捗率は29.3%と順調そのもの(2016年の第1Qの進捗率は12.2%)。
純利益の伸びは売上・営業利益・経常利益がけっこうな勢いで伸びており、

本業が非常に順調な証拠だと思います。

業績良し、配当(利回り3.1%)良し、PER(5.7倍)、PBR(0.82倍)は割安と値下がり

リスクが限定的なのも魅力的です。

サムティの強みは販売から賃貸、ホテルまで幅広く実施しているところで、

賃貸やホテルが不況になった場合でもある程度安定したキャッシュフローが見込める

ところだと思います。

中長期経営計画「Challenge40」 が終わる2020年まで、この株を握りしめて

おけば安泰…と思っておりますが、不動産株はあまり所有した事がないため、

何か見落としはないかと不安なところです。
リスクとしては個人投資家のローンが規制されそうな流れですので、

その辺りが業績に影響しないか心配です。

やり手じじいさんは不動産投資に詳しいそうなので、その辺りの

アドバイス&持ち株切りよろしくお願いいたします!

PS:社長が頼りなさそうなのも不安材料ですw

 

 

 

 

yukiguさんがちょいちょい面白い事を書いてくれているので

 

若干ニヤニヤしながら拝読中(笑)

 

これからコメント欄に回答を載せる。

 

 

ポチもよろしこ

 

 

 

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コメント
ヤリ手ジジイさん
それではサムティについて熱い思いを語らせて頂きます。
(そんなに思い入れはありませんが…w)

サムティは不動産賃貸事業と不動産分譲事業を中心に事業を展開している会社です。
2期前倒しで進捗している中期計画中長期経営計画「Challenge40」 が実現すれば、2020年にはEPS300円以上で配当性向30%以上との事。
計画通りに行けば、3年後には1株配当90円以上になるので、配当利回り3%まで買われたら、株価3000円になります。
第1Qの進捗率は29.3%と順調そのもの(2016年の第1Qの進捗率は12.2%)。
純利益の伸びは売上・営業利益・経常利益がけっこうな勢いで伸びており、本業が非常に順調な証拠だと思います。

業績良し、配当(利回り3.1%)良し、PER(5.7倍)、PBR(0.82倍)は割安と値下がりリスクが限定的なのも魅力的です。

サムティの強みは販売から賃貸、ホテルまで幅広く実施しているところで、賃貸やホテルが不況になった場合でもある程度安定したキャッシュフローが見込めるところだと思います。

中長期経営計画「Challenge40」 が終わる2020年まで、この株を握りしめておけば安泰…と思っておりますが、不動産株はあまり所有した事がないため、何か見落としはないかと不安なところです。
リスクとしては個人投資家のローンが規制されそうな流れですので、その辺りが業績に影響しないか心配です。

やり手じじいさんは不動産投資に詳しいそうなので、その辺りのアドバイス&持ち株切りよろしくお願いいたします!

PS:社長が頼りなさそうなのも不安材料ですw

  • yukigu
  • 2017/05/29 6:37 PM
yukiguさん

斬る前に一言だけ言わせてください。
「思い入れない」ワロタw


今回はいくつか分けて斬らせて頂くので、それに対して何かご意見があればおっしゃってください。
ではまず、yukiguさんにいくつか質問を。


1 業績良し、配当(利回り3.1%)良し、PER(5.7倍)、PBR(0.82倍)であるならば、なぜもっと評価されないのか?yukiguさんが考えるその理由を聞かせてください。

2 保有期間はどれくらいか。

3 社長が頼り無さそうに見えるのは目線のせいか。
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/05/29 10:24 PM
1 業績良し、配当(利回り3.1%)良し、PER(5.7倍)、PBR(0.82倍)であるならば、なぜもっと評価されないのか?yukiguさんが考えるその理由を聞かせてください。

書き忘れてましたが、評価されていない理由として自己資本率が低さが挙げられます。
不動産関連の自己資本率は34.25%ですが、サムティは23%です。

あとは単純に知名度の低さ(ブランド力のなさ)ですかね。
一応CMなどはやっているみたいですが、まだまだ知名度は低いと思います。



あとは…社長ですかねw


2 保有期間はどれくらいか。

保有期間は半年くらいです。もうちょっと保有期間があれば愛着がわくのかもしれませんw

3 社長が頼り無さそうに見えるのは目線のせいか。

目線です。
  • yukigu
  • 2017/05/30 12:43 PM
yukiguさん

社長の弱気推しワロタw
本当は敏腕かも知れませんよ?
「今度会社案内を更新する際は、ドヤ顔でお願いします」とIRに伝えましょう。

では、斬らせて頂きます。


1 事業環境
基本的に不動産ビジネスはレッドオーシャンで、体力勝負の側面が強い。
低金利自体は事業にとっては追い風ですが、それに伴って懸念される事は
ライバルの増加、都心での用地仕入れが難航、建築費の高騰、地価の上昇を招いているため
年月を重ねるごとにビジネス環境が悪化する可能性があります。
そして実際問題、不動産の価格が既に高いです。
大家をしている私も含め、周囲の不動産投資家も同様の意見である事は間違いないです。
一般的に個人の不動産投資家にとっては、今は絶好の売り時と言われています。
そして物件の高騰は仕入れ値に直結しますので、サムティの不動産事業・賃貸事業・投資家向け物件、全てにおいて業績達成へのハードルが上がる要因になります。
また、現状では低金利であるため、ここから金利が上昇する可能性のほうが高いと見込まれます。
金融庁の不動産投資への引き締めが入ると、個人投資家向けの物件が伸び悩む可能性が
あり、その場合の損失の可能性が十分にあります。


この点はどうお考えですか?
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/05/30 3:16 PM
ヤリ手ジジイさん

長期的に見た場合、不動産ビジネスの環境の悪化は大きく影響すると思いますが、2020年までの3年スパンで見た場合、私は楽観的に捉えています。

一つの収益(個人投資家向け物件)が伸び悩んでも、他の収益でカバーできるのがサムティの強みだと思っています。
2020年まではオリンピック特需や、外国人観光客の増加などによる店舗・ ホテル需要の高まりなどで、2020年までの利益は増加していけると踏んでいます。

2020年以降は社長の目線のように業績は右肩下がりになるかもしれませんが、2020年以降は考えていませんので私的には問題ないです。

いかがでしょうか。
  • yukigu
  • 2017/05/30 7:06 PM
yukiguさん

お返事ありがとうございます。

>>2020年まではオリンピック特需や、外国人観光客の増加などによる店舗・ ホテル需要の高まりなどで、2020年までの利益は増加していけると踏んでいます。

このオリンピックの件ですが、一般的に需要のピークを予測しやすい事もあり、2020年よりも前に
不動産の相場は崩壊するのではないか?との懸念があります。これは金利の上昇に起因するというよりも、需給の悪化によるところが大きいと言われています。

>>一つの収益(個人投資家向け物件)が伸び悩んでも、他の収益でカバーできるのがサムティの強みだと思っています。

この点に関してですが2016/11月期の時点で、売上高の構成比が不動産賃貸事業は13,9%、その他事業が3.5%となっていて、他の収益でカバーというには少し物足りないかな?という気はしました。ただ、これに関しては本業が不動産の販売なのでさほど問題ないかもしれませんが。


では2点目。

2 コントロール出来ないリスク
金融政策の影響をモロに受けるビジネスである事に加えて、金利上昇がいつになるかを会社および株主は事前に知る事が出来ません。金利が上がれば借入金の返済がきつくなり、また、買い手も減るため、物件の価格も一般的には下がります。全体の取引数も減ります。ビジネスの好循環時は、物件を高く仕入れても高く売れればハッピーですが、一度悪循環に陥ると安く値下げしても買い手がいなければどんどん下がります。

この点はどうお考えですか?
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/05/30 9:27 PM
データみてると買いたくなってきましたけど社長の写真で萎えました。
  • maa
  • 2017/05/30 11:10 PM
ヤリ手ジジイさん

持ち株切りの切れ味が鋭すぎて、早くも苦しくなってきました笑。
経験値の差を感じていますw

>>売上高の構成比が不動産賃貸事業は13,9%、その他事業が3.5%となっていて、他の収益でカバーというには少し物足りないかな?という気はしました。

私があげた「一つの収益(個人投資家向け物件)」は、本業の「不動産事業」セグメントの中の一部という意味です。
サムティの本業「不動産事業」は多岐にわたるので、あくまでその一部がこけても他の収益(「不動産事業」の他の収益+残りの2本柱)でカバーできる、と言いたかったのですが、分かりづらかったかもしれません↓

>>金利が上がれば借入金の返済がきつくなり、また、買い手も減るため、物件の価格も一般的には下がります。全体の取引数も減ります。ビジネスの好循環時は、物件を高く仕入れても高く売れればハッピーですが、一度悪循環に陥ると安く値下げしても買い手がいなければどんどん下がります。

金利上昇は確かに懸念事項です。
ただ個人消費が伸び悩みで国内景気があまり回復していない事などから、しばらく(1〜2年)は大幅な金利上昇はないと予想しています。
ですが「2020年まで」という期間で考えると、不安が残ります。

大幅な金利上昇をする前に「不動産事業」のキャピタルゲイン以外の収益が伸びる事を期待したいところです。

...いかがでしょうか。
  • yukigu
  • 2017/05/30 11:47 PM
yukiguさん

>>持ち株切りの切れ味が鋭すぎて、早くも苦しくなってきました笑。

これが目的です(笑)長期投資に一番必要なのは「忍耐」だと思ってます。いま、めっちゃ保有銘柄の再分析出来てると思います。もう少しなのでお付き合い下さい。ニヤニヤ。

>>しばらく(1〜2年)は大幅な金利上昇はないと予想しています。

これはぶっちゃけ私もそう思ってますが、物件自体が本当に高いんですよね・・・。物件の価格がどのように推移しているか不動産屋さんに聞いたり、色々調べて見る価値はあると思います。


では、3点目。

3 指標面
不動産事業のPBRは曲者です。現金と違って評価が大きく変わる性質があるため。
一億円の現金は一億円ですが、「一億円の評価がある不動産」は、時期によっては一億円を割るケースも多々あります。つまり、不動産現物を基準としたPBRは参考程度と考えるほうが自然です。
PBRは一倍割れですが、投資家はその点も織り込んでいるのではないかと思います。

この点についてはどうお考えですか?
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/05/31 7:25 AM
ヤリ手ジジイさん

>>これが目的です(笑)長期投資に一番必要なのは「忍耐」だと思ってます。いま、めっちゃ保有銘柄の再分析出来てると思います。
もう少しなのでお付き合い下さい。

かつてないくらい保有銘柄の分析をしています笑(今まで雰囲気で株式投資をやっていたんだなと痛感しています。)
株について人と議論をした事が今までなかったので、今すごい楽しいです。


>>これはぶっちゃけ私もそう思ってますが、物件自体が本当に高いんですよね・・・。物件の価格がどのように推移しているか不動産屋さ
>>PBRは一倍割れですが、投資家はその点も織り込んでいるのではないかと思います。

物件の価格の推移についてちょっとだけ調べてみました。
国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、中古マンションの価格変動が一番大きくて、2013年から2017年で約1.3倍になっています。

仮にサムティの不動産資産が「2013年の価格まで下落する」と仮定した場合、サムティの資産は約0.77倍でになり、PBRは1.066倍となります。
こうなると「割安感はなくなる」&「株価は織り込み済み」と言えますが、不動産セクターの2017年4月時点の平均PBRは1.3倍なので、資産価値が下落した場合でも株価の上昇余地は残されている、とも言えます。


いかがでしょうか。
  • yukigu
  • 2017/05/31 12:51 PM
yukiguさん

楽しいと言ってもらえると、こちらも嬉しいです!(ただし、美人に限る)

不動産市場のマンスリーレポートは、実勢に近いのではないかと思っています。私が聞く限りでも、MAXで買値の倍で売れたという報告を筆頭に、収益物件が買値以上で売れています。

>>仮にサムティの不動産資産が「2013年の価格まで下落する」と仮定した場合、サムティの資産は約0.77倍でになり、PBRは1.066倍となります。

これに関してですが、単純計算は出来ないと思います。日経平均が三割下がっても、個別の銘柄でそれ以上に大暴落するケースが多いように、不動産の取引の場合も、よほど優良な物件で無い限り、三割以上減になる可能性が高いという事だけはお伝えしておきます(リーマンショックを見てきたので)。

では最後の質問です。

4 その他気になった点
ホテル事業のうち、ホテルサンシャイン宇都宮の稼働率が69%と微妙。
ストックオプションの発行をする会社は微妙。
攻めの姿勢が強いのか、業績が良くなっても自己資本比率があまり上昇していない。
ピエリ守山を販売用不動産として保有中。現在、ニトリ等が出店していて巻き返しを図っているが、現地の様子をネットで見ると、再オープン後の客足も乏しい模様。物件取得の経緯や立地等を勘案すると、いつかどこかでガツンと損失を計上する可能性あり。サムティの中長期経営計画の中に織り込まれていないのも気がかり。

この点はどうお考えですか?
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/05/31 1:35 PM
ヤリ手ジジイさん



>>ホテル事業のうち、ホテルサンシャイン宇都宮の稼働率が69%と微妙。

たしかに宇都宮のホテルの稼働率は低いですが、他ホテルの稼働率が高いので全体の平均すると約87%と悪くない数字です。
宇都宮ホテルだけ極端に低い原因が不明(立地のせい?)ですのでIRにメールしておきました。

>>ストックオプションの発行をする会社は微妙。

同感です。

>>攻めの姿勢が強いのか、業績が良くなっても自己資本比率があまり上昇していない。

中長期計画達成のための必要経費だと思っています。ですがもう少し自己資本率は上げてほしいところですね。

>>ピエリ守山を販売用不動産として保有中。現在、ニトリ等が出店していて巻き返しを図っているが、現地の様子をネットで見ると、
再オープン後の客足も乏しい模様。物件取得の経緯や立地等を勘案すると、いつかどこかでガツンと損失を計上する可能性あり。
サムティの中長期経営計画の中に織り込まれていないのも気がかり。

ピエリ守山については私も悲観的です。現地に行った事があるのですが、客足は確かに乏しかったです。
問題は「どこで損失計上するか」ですが、私の投資期間としている「3年」以内ではないのかなと思ってます(そう祈りたい)。



...苦しい回答となってしまいました。
  • yukigu
  • 2017/06/01 10:39 AM
yukiguさん


今回のお話を総括すると「3年逃げ切り。その間は何も起きないで本当にマジで投資」ということで宜しいでしょうか(笑)ピエリ守山に関しては、隣りにレゴランドが引っ越してきて一発逆転するかもしれません。震えながらお祈りしておきます(白目)


では、お聞きします。


A より理解が深まったので買い増し

B 現状維持

C 保有を再検討


どれですか!
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/06/01 12:04 PM
ヤリ手ジジイさん


「B 現状維持」でファイナルアンサーです。
おかげ様でサムティの弱点が、かなり見えてきてました。
「3年逃げ切り。その間は何も起きないで本当にマジで投資」で間違いないです笑
ただ「1年〜2年逃げ切り。その間に株価が上がったら即逃げ投資」に変わりつつあります。

私は株式投資歴1年未満未熟者ですので、もっと勉強&経験を積んで、やり手ジジイさんにリベンジしたいと思います。
「持ち株切り」楽しかったです!本当にありがとうございました。
  • yukigu
  • 2017/06/01 4:23 PM
yukiguさん

こちらこそありがとうございました!低PERの理由など、自分で調べていて勉強になりました。あとはyukiguさんが北川景子級の美女だったら、280倍は嬉しかったんですけどね!ニヤニヤ。
もう斬ったあとなのでぶっちゃけますが、急激な環境の変化(戦争や金利上昇)が無ければ下値不安はあまりないと思います。現物の不動産と同じく「上がったら欲張らずに売る」のスタンスが正しいかもしれませんね。



では、いかせて頂きます。



株?買えば分かるさ!


\(^o^)/


ありがとうございました!
 
  • ヤリ手ジジイ
  • 2017/06/01 5:42 PM
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